Montako asuntoa on pienessä yhtiössä?
Seuraan aktiivisesti uusien ja käytettyjen asuntojen markkinaa. Uusien asuntojen markkinalla varsin usein huomaan, että myytävä kohde on pienestä asunto-osakeyhtiöstä. Tämän kirjoituksen katalyytiksi riittivät omat havaintoni uusien asuntojen markkinasta. En ole tutkinut tilastotietoja aiheesta.
Pienenä asunto-osakeyhtiönä pidän tämän kirjoituksen kontekstissa enintään kahdenkymmenen asunnon taloyhtiötä. Huoneistojen yhteenlasketulla pinta-alalla ei ole nyt merkitystä. Määritelmäni poikkeaa esimerkiksi hyvän välitystavan 2020 kohdan 5.5.1.18.3 määritelmästä, jonka mukaan pieniä ovat enintään neljän asunnon asunto-osakeyhtiöt tai keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt.
Asuntojen lukumäärä liittyy omassa tarkastelussani siihen, miten laaja piiri yksittäisiä omistajia (omistusasujat tai sijoittajat) on jakamassa asunto-osakeyhtiön kuluja. Kuluja ovat juoksevia kustannukset ja korjausrakentamisen kustannukset.
Asuntojen lukumäärällä ei kuitenkaan ole kustannustenjakoon liittyvää riskintasauselementtiä, jos asunto-osakeyhtiön omistuspohja on hyvin keskittynyt. Tässä kirjoituksessa sivuutan keskittyneen omistuksen ongelman. Kirjoituksen fokus on nimenomaan asunto-osakeyhtiön asuntojen lukumäärässä omistuspohjasta riippumatta.
Mainittakoon silti, että rahoittajat kiinnittävät huomiota asuntojen lukumäärän lisäksi asunto-osakeyhtiön omistuspohjan rakenteeseen. Tietämäni mukaan varsinkin pienten ja keskitetysti omistettujen yhtiöiden on erityisen vaikea saada rahoitusta. Rahoituksen saaminen vaikeutuu entisestään, jos omistajista suuri joukko on sijoittajia.
Miksi rakennetaan pientä?
Onhan tehokasta tilankäyttöä, että samaan pihapiiriin rakennetaan pari kolme kerrostaloa ja niille yhteiskäyttöön piha-, leikki- ja pysäköintialueet sekä muutakin asumista palvelevaa rakennelmaa. Sen sijaan vähemmän tehokasta on se, että saman pihapiirin jokainen kerrostalo muodostaa oman asunto-osakeyhtiönsä.
Viimeksi mainittua käytäntöä ilmenee yllättävänkin usein. Sen toki ymmärrän, että asunto-osakeyhtiöt jäävät pieniksi, jos tilaa rakentaa ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi. Mutta jos tilaa on, miksi tehdä pienesti?
Rakentamalla pientä saa kaikki pienten asunto-osakeyhtiöiden ongelmat. Osakkaita jakamaan yhtiön kustannukset on vähän. Yhdenkin osakkaan maksukyvyttömyys lisää huomattavasti muiden osakkaiden maksutaakkaa. Yhtiön hallitukseen ei löydy riittävästi aktiivisia jäseniä tai jäseniä ollenkaan. Korjausrakentaminen keventää osakkaan lompakkoa. Pienen yhtiön lainarahoitus on hyvin hankalaa. Jos yhtiö ei saa lainaa, voivat osakkaat joutua ottamaan lainan henkilökohtaisesti ja siten rahoittamaan asunto-osakeyhtiön korjaushankkeita.
No miksi sitten rakennetaan pientä? Mitä ne pienesti tekemisen edut ovat? Väliotsikossa esitetty kysymys on retorinen. En tiedä varmaa vastausta siihen, vaikka arvauksia onkin. Ilmeisimmät syyt voivat johtua esimerkiksi asemakaavamääräyksistä ja rakennusoikeuden määrästä. Jos lukijalla on perusteltu näkemys asiasta, kuulen sen mielelläni.
Suuri on kaunista ja toimivaa
Käytännössä fiksumpaa olisi muodostaa suuria yhtiöitä, jolloin saadaan paremmin käyttöön muun muassa isännöinnin ja kiinteistöpalvelujen mittakaavaedut. Taloyhtiön koolla on erityisen vaikuttava merkitys silloin, kun haetaan lainarahaa korjausrakentamiseen. Kymmenen asunnon pienkerrostaloyhtiön remontteihin lainaa on huomattavasti vaikeampi saada kuin sellaisen yhtiön, jossa on vaikkapa viisikymmentä asuntoa ja osakasta. Enemmän osakkaita tarkoittaa taloudellisen kantokyvyn jakamista laajemmalle joukolle, jolloin rasitus per capita muodostuu kevyemmäksi.
Lopulta näitä pieniksi perustettuja yhtiöitä yhdistellään jälkikäteen. Ei ehkä tarpeeksi, mutta yhdistellään kuitenkin. Taloyhtiöt, joiden rakennukset sijaisevat samassa pihapiirissä, kannattaa sulautumisen avulla liittää toisiinsa toisiinsa. Näin vähenee hallinnollinen taakka sekä erilaisten käyttö- ja hallinnanjakosopimusten tarve. Taloyhtiön koon kasvattamisesta voi olla apua myös silloin, kun varaudutaan suuriin remontteihin ja halutaan turvata ulkopuolisen rahoituksen saanti. Sulautumisen läpi vieminenkin on silti melko kallista ja aikaavievää eikä myönteinen päätös sulautumisesta ole välttämättä läpihuutojuttu yhtiökokouksessa. Huomattavasti helpompaa on vaikuttaa asunto-osakeyhtiöiden kokoon niiden perustamisvaiheessa.
Ostaja äänestää jaloillaan
Asunnon ostajilla yksittäisinä sopimuskumppaneina on todella vähän vaikutusvaltaa asunto-osakeyhiöiden kokoa koskevassa asiassa. Asunnon ostajalle tällaisten seikkojen ja niiden merkitysten hahmottaminen on todennäköisesti myös hankalaa, jos kokemusta tai erityistä asiantuntemusta alalta ei ole. Toivoisin gryndereiden ja uusien asuntojen markkinoijien ottavan asunto-osakeyhtiön asuntojen lukumäärän vaikutukset nykyistä paremmin huomioon uudiskohteista annettavissa tiedoissa. Ainakaan minun lukemissani uudiskohteiden esitteissä ei ole kiinnitetty ostajan huomiota asunto-osakeyhtiön kokoluokan seurauksiin tulevaisuudessa. Jos sijoitushorisontti on pitkä tai on etsimässä sitä loppuelämän unelmakotia, asunto-osakeyhtiön kokoluokan vaikutukset ehtivät uudiskohteen ostajankin aikana näkyä. Viimeksi mainittuun tosin vaikuttavat monet muutkin seikat, kuten rakentamisen laatu, materiaalit ja varusteet ja niiden tekniset käyttöiät ja niin edelleen.
Kysynnän puolelta ilmiöön voi vaikuttaa äänestämällä jaloillaan. Minä en ole kiinnostunut hankkimaan asuntoa asumis- tai sijoituskäyttöön esimerkiksi viidentoista asunnon taloyhtiöstä. Vielä kolmenkymmenenkin asunnon taloyhtiöt joutuvat tarkkaan syyniin ennen kuin harkitsenkaan ostopäätöksen tekemistä. Yli viidenkymmenen asunnon taloyhtiöt tuntuvat jo turvallisemmilta varsinkin, jos omistuspohja on hyvin hajautunut.